Theo kinh nghiệm của nhiều chuyên trang bất động sản, có nhiều cách để kiểm tra sổ đỏ là thật hay giả khi mua bán nhà, đất. Trong đó, có 2 cách phổ biến như sau:

Cách 1: Tự kiểm tra các thông tin, thông số trên sổ đỏ

Theo thông tư 23/2014/TT-BTNMT, người mua có thể kiểm tra sổ đỏ thật/giả dựa trên mã vạch được in tại cuối trang 4.

Mã vạch - MV được dùng để quản lý, tra cứu thông tin về Giấy chứng nhận và hồ sơ cấp Giấy chứng nhận.

Theo khoản 2 Điều 15 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, mã vạch có cấu trúc dưới dạng MV = MX.MN.ST, trong đó:

MX là mã đơn vị hành chính cấp xã – khu vực của khu đất. Trước tiên bạn nên đối chiếu mã đơn vị hành chính của xã, phường, thị trấn nơi khu đất nằm trong khu vực với số hiệu trên Giấy chứng nhận.

Lưu ý: Trường hợp UBND cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức thì ghi thêm mã của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương vào trước mã của xã, phường, thị trấn quản lý khu đất (Trong trường hợp này, mã vạch trên giấy chứng nhận có 15 số, các trường hợp còn lại sẽ có 13 số trên mã vạch tại trang 4)

MN là mã của năm cấp Giấy chứng nhận, gồm hai chữ số sau cùng của năm cấp Giấy chứng nhận. VD: 21 nghĩa là Giấy chứng nhận được cấp năm 2021.

ST là số thứ tự lưu trữ của hồ sơ thủ tục đăng ký đất đai tương ứng với Giấy chứng nhận được cấp lần đầu theo quy định về hồ sơ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Các điều khoản liên quan đến mã vạch trong giấy chứng nhận được quy định tại trong thông tư 17/2009/TT-BTNMT có hiệu lực từ ngày 10/12/2009 đã được sửa đổi và thay thế trong thông tư 23/2014/NĐ-CP

Tại điểm C Khoản 9 Điều 6 và Khoản 8 Điều 7 của Thông tư 23/2014/NĐ-CP có nêu “Các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được ghi cùng một số thứ tự lưu trữ hồ sơ thủ tục đăng ký đất đai” trong trường hợp một hồ sơ đăng ký phải ghi vào nhiều giấy chứng nhận do nội dung quá dài.

Qua đây có thể thấy, các chứng nhận quyền sử dụng đất có thể có chung một mã vạch nhưng không thể không có. Vì vậy nếu sổ đỏ không có mã vạch nhiều khả năng là sổ đỏ giả.

Người mua cần kiểm tra tại các văn phòng đất đai để chắc chắn nhất do cách kiểm tra sổ thật và giả này chỉ là cách kiểm tra nhanh, tính chính xác chưa cao.

Kiểm tra số seri

Để biết sổ đỏ là thật hay giả, người mua cần xem kỹ các vị trí thường bị tẩy xóa như số sổ, loại đất, số vào sổ, hình thức sử dụng, thời hạn, diện tích, sơ đồ. Nếu sổ đỏ có trang bổ sung thì cần kiểm tra trang này có gồm dấu giáp lai, phương pháp in có phải là in offset, các thông tin trên trang có bị tẩy xóa không.

Với sổ đỏ đã thế chấp nhiều lần thì cần kiểm tra dấu, chữ ký của phòng Tài nguyên Môi trường hoặc văn phòng đất đai.

Kiểm tra con dấu và chữ ký

Thực tế cho thấy, một số trường hợp sổ đỏ giả có thông tin về con dấu và chữ ký không thống nhất, chẳng hạn chức danh đề ký thay chủ tịch UBND nhưng phần con dấu lại ghi Chủ tịch. Do vậy, nếu thấy dấu hiệu này thì có thể đó là sổ giả.

Tuy nhiên cần lưu ý rằng, do đây là cách kiểm tra bằng mắt thường nên tỷ lệ chính xác không cao. Vì vậy, người có nhu cầu kiểm tra Giấy chứng nhận nên kiểm tra thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Cách 2: Kiểm tra tại cơ quan cấp giấy chứng nhận - đã được ghi trong sổ đỏ

Đối với địa phương đã có văn phòng đăng ký đất đai thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai: Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

UBND cấp huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Người mua có thể căn cứ những cơ sở pháp luật trên để đến kiểm tra thực hư sổ đỏ khu đất mà mình định mua.

Một số lưu ý khác trước khi ký hợp đồng mua bán đất

Để tránh rủi ro phát sinh, trước khi ký hợp đồng mua bán đất, cần phải chú ý một số điểm sau:

Tên gọi chính xác các mẫu hợp đồng mua bán nhà đất: Theo bộ luật dân sự và luật thương mại, thường tên gọi của hợp đồng sẽ gắn với đối tượng chính trong hợp đồng, phần này mọi người dễ bỏ qua.

Thông tin về đối tượng tham gia hợp đồng mua bán nhà đất: Trong mẫu hợp đồng mua bán nhà đất phải có đầy đủ thông tin về họ tên, năm sinh, số Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân, hoặc hộ chiếu, nơi cấp, ngày cấp và địa chỉ cư trú.

Nếu là đại diện pháp nhân cho tập thể, trong mẫu hợp đồng mua bán nhà đất phải có tên, trụ sở, mã số doanh nghiệp, giấy đăng ký kinh doanh, thành lập doanh nghiệp (nếu là doanh nghiệp), thông tin về người đại diện ký kết.

Các thông tin về tài sản trong hợp đồng mua bán nhà đất: Các thông tin về tài sản phải thể hiện rõ ràng trong mẫu hợp đồng mua bán nhà đất như thông tin về diện tích, vị trí cụ thể...

Các điều khoản liên quan đến giá trị của mẫu hợp đồng mua bán nhà đất: Người mua cần chú ý đến các nội dung như tổng số tiền là bao nhiêu, đồng tiền thanh toán và số tiền này đã cố định hay chưa.

Quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan

Mua bán nhà đất là một quy trình phức tạp và ẩn chứa nhiều rủi ro. Vì vậy, khi mua bán đất bạn phải hết sức cẩn thận và chú ý đến từng chi tiết. Trong trường hợp chưa có kinh nghiệm trong vấn đề này, người mua nên tìm một luật sư, văn phòng luật sư uy tín hay một môi giới có kinh nghiệm, uy tín cao để được hỗ trợ.