Gần đây nhất, hiện tượng tương tự xảy ra tại chung cư Eco Lake View – địa chỉ số 32 Đại Từ, quận Hoàng Mai, Hà Nội. Cư dân tại đây căng băng rôn, đỗ ô tô chặn cửa hầm phản đối vì chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì.

Giải thích về nguyên nhân nhiều cư dân bức xúc căng băng rôn, đỗ xe gây tắc đường, ông Trần Anh Tuấn - Trưởng Ban quản trị Eco Lake View cho biết, kể từ khi ban quản trị có quyết định thành lập đến nay, dù đã nhiều lần đề nghị và gửi công văn yêu cầu chủ đầu tư (Công ty Cổ phần Ecoland) bàn giao kinh phí bảo trì đã thu của khách hàng mua căn hộ nhưng chủ đầu tư không thực hiện.

Trong khi theo quy định của pháp luật và căn cứ hợp đồng mua bán, chủ đầu tư phải bàn giao kinh phí bảo trì đã thu của khách hàng mua căn hộ bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho ban quản trị trong vòng 7 ngày kể từ khi ban quản trị được thành lập.

Theo đại diện cư dân, chủ đầu tư chưa thực hiện bàn giao hồ sơ nhà chung cư dù ban quản trị đã có văn bản yêu cầu nhiều lần.

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUỸ BẢO TRÌ CHUNG CƯ

Trao đổi với chúng tôi dưới góc độ pháp lý, Luật sư Diệp Năng Bình - Trưởng VP luật sư Tinh Thông Luật (Đoàn luật sư TP HCM) cho biết, theo khoản 1 điều 109 Luật Nhà ở năm 2014, sửa đổi bổ sung năm 2022 quy định về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, đối với kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì trong thời hạn 7 ngày, kể từ ngày thu kinh phí của người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm mở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý kinh phí này và thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư biết.

Trong thời hạn 7 ngày, kể từ ngày ban quản trị nhà chung cư được thành lập, chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho BQT để thực hiện quản lý, sử dụng theo quy định của Luật này và có thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh biết; trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí này thì ban quản trị nhà chung cư có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực hiện cưỡng chế buộc chủ đầu tư phải thực hiện bàn giao theo quy định của Chính phủ.

"Như vậy, theo quy định trên thì trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày ban quản trị nhà chung cư được thành lập chủ đầu tư phải chuyển giao quỹ bảo trì nhà chung cư (bao gồm cả lãi suất tiền gửi).

Do đó, nếu quá thời hạn này mà chủ đầu tư không chịu chuyển giao quỹ bảo trì nhà chung cư có thể được xem là hành vi vi phạm pháp luật. Tùy theo tính chất và mức độ của hành vi mà chủ đầu tư có thể bị xử lý vi phạm hành chính thậm chí là truy cứu trách nhiệm hình sự. Đồng thời, chủ đầu tư còn có trách nhiệm bồi thường thiệt hại (nếu có)", luật sư Diệp Năng Bình phân tích.

Cũng theo luật sư Bình, tại điểm e khoản 2 điều 67 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, về vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư đối với chủ đầu tư, tổ chức vi phạm có thể bị phạt tiền từ 160.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với hành vi không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ hoặc bàn giao không đúng đối tượng nhận kinh phí bảo trì và lãi suất tiền gửi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định.

Đồng thời, tổ chức vi phạm còn phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả là buộc bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo đúng quy định.

Đối với cá nhân vi phạm thì mức phạt tiền bằng 1/2 lần tổ chức vi phạm.

Nếu hành vi trên có đủ yếu tố cấu thành tội phạm thì có thể xử lý theo điều 175 Bộ luật Hình sự năm 2015, sửa đổi bổ sung năm 2017 quy định về tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản (không áp dụng với pháp nhân thương mại).

"Tùy theo số tiền chiếm đoạt được mà người phạm tội có thể chịu mức phạt thấp nhất là phạt cải tạo không giam giữ đến 3 năm và cao nhất có thể lên tới 20 năm tù giam. Ngoài ra, người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 1 năm đến 5 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản" - Luật sư Diệp Năng Bình nói.

VẤN ĐỀ Ở ECO LAKE VIEW

Trước đó, Ban quản trị cụm nhà chung cư Eco Lake View đã gửi các cơ quan báo chí phản ánh, chủ đầu tư của cụm chung cư cố tình phớt lờ các chỉ đạo của Sở Xây dựng TP Hà Nội và UBND quận Hoàng Mai, chậm trễ thực hiện bàn giao kinh phí bảo trì, các tài sản sở hữu chung, thiết bị dùng chung và công tác quản lý vận hành tại cụm nhà chung cư Eco Lake View cho ban quản trị một cách trái quy định của pháp luật.

Trao đổi với chúng tôi, ông Trần Anh Tuấn – trưởng Ban quản trị Eco Lake View cho biết, sau khi ban quản trị được thành lập theo quyết định của UBND phường Đại Kim vào tháng 12/2022, nhiều lần ban quản trị yêu cầu chủ đầu tư thực hiện việc bàn giao kinh phí bảo trì, các tài sản sở hữu chung, thiết bị dùng chung và công tác quản lý vận hành tại cụm nhà chung cư Eco Lake View cho ban quản trị theo đúng quy định của pháp luật nhưng chủ đầu tư vẫn không thực hiện.

Đại diện ban quản trị cho biết thêm, gần đây nhất vào giữa tháng 9/2023, Sở Xây dựng Hà Nội cũng đã tổ chức buổi họp giữa các bên và cũng đã có văn bản chỉ đạo về việc giải quyết kiến nghị của ban quản trị chung cư Eco Lake View, phường Đại Kim.

Trong đó, Sở Xây dựng Hà Nội yêu cầu rõ đối với Công ty Cổ phần Ecoland - chủ đầu tư dự án như sau: căn cứ Điều 100 Luật Nhà ở, phân định phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng để bàn giao phần sở hữu chung, thiết bị dùng chung của nhà chung cư cho ban quản trị quản lý. Thời gian hoàn thành trong tháng 9/2023.

Nội dung văn bản cũng yêu cầu xác định chỗ để xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh, xe động cơ 3 bánh cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư bàn giao cho ban quản trị quản lý theo đúng quy định, xong trước ngày 30/9/2023.

Tại văn bản này, Sở Xây dựng Hà Nội cũng yêu cầu chủ đầu tư khẩn trương bàn giao kinh phí bảo trì 2% đối với khối căn hộ cho ban quản trị quản lý theo đúng quy định, thời gian hoàn thành xong trước xác định kinh phí bảo trì 2% phần diện tích riêng thuộc sở hữu của chủ đầu tư, phối hợp với ban quản trị để thống nhất bàn giao theo quy định trước ngày 15/10/2023.

Đáng chú ý, văn bản chỉ đạo cũng yêu cầu chủ đầu tư bàn giao công tác quản lý vận hành nhà chung cư cho ban quản trị để quản lý vận hành theo quy định. "Cho đến nay dù đã quá thời gian theo chỉ đạo của Sở Xây dựng Hà Nội nhưng chủ đầu tư vẫn chưa thực hiện bàn giao các hạng mục cho ban quản trị mà tiếp tục viện các lí do không có cơ sở, để kéo dài thời gian", đại diện cư dân phản ánh và nêu cụ thể hàng loạt điều khoản trong hợp đồng, cho rằng chủ đầu tư đã vi phạm cam kết.