Hoàn cảnh gia đình:

- Hiện đang ở nhà thuê khu vực Quán Thánh.

- Hai con nhỏ học trường công nên chi phí không tốn quá nhiều.

- Hai vợ chồng đi làm tại khu vực Cầu Giấy, đã có bảo hiểm nhân thọ.

Hoàn cảnh kinh tế:

- Vợ có thu nhập 10 triệu/tháng, thu nhập thụ động 7 triệu/tháng, chồng có thu nhập 15 triệu/tháng. Cuối năm hai vợ chồng được thưởng thêm khoảng 30 triệu nữa.

- Chi phí sinh hoạt của gia đình hết 15 triệu/tháng.

- Hiện có trong tay khoản tiền 1,1 tỷ.

- Có thể vay được của người nhà 500 triệu, thời gian trả từ 2-3 năm trả theo lãi gửi tiết kiệm.

- Có thể vay được ngân hàng 700 triệu, trả trong vòng 8 - 10 năm.

Hai vợ chồng đang có nhu cầu: Mua nhà quanh khu vực Ba Đình, Đống Đa, Cầu Giấy với giá trị 2,3 tỷ quay đầu, gồm 3 phòng ngủ, diện tích từ 20 - 30m2.

Ngoài ra, hai vợ chồng tôi còn có ba thắc mắc muốn được giải đáp:

• Thời gian trả vay như tính toán của hai vợ chồng ở trên đã hợp lý chưa, hiện ngân hàng nào có lãi suất vay tốt dưới hình thức vay giải ngân thế chấp sổ đỏ.

• Với tài chính không nhiều thì có nên cân nhắc trường hợp mua nhà không có sổ đỏ và tự làm sổ được không, nếu có thì cần lưu ý những gì?

• Mua nhà ở các khu Phú Diễn, Liên Mạc, Tây Tựu giá rẻ hơn nhưng có ổn định và phát triển sau này không?

Nhờ chuyên gia tư vấn giúp nên chọn phương án nào, hoặc có lựa chọn nào tốt hơn thì gợi ý giúp gia đình tôi. Xin cảm ơn!

Người hỏi giấu tên

Xin chào hai bạn,

Ai cũng mơ ước có được không gian sống của riêng mình. Vì vậy, mục tiêu sở hữu ngôi nhà đầu tiên là một nhu cầu rất chính đáng và phù hợp sau thời gian dài làm việc và tích lũy của cả hai vợ chồng. Nó có ý nghĩa rất quan trọng với tất cả mọi người, đặc biệt với những gia đình trẻ.

Nhận được câu hỏi của hai vợ chồng, chúng tôi đã chuyển tới chuyên gia tài chính Đoàn Hồng Ngọc, là Cử nhân Tài chính doanh nghiệp - Học viện Tài chính và hiện đang là Financial Planner (Chuyên gia tài chính) tại FiDT.

Đánh giá tình hình tài chính

Thu nhập - Chi tiêu

Theo như thông tin cung cấp, hiện nay tổng thu nhập một tháng của gia đình là 32 triệu. Tính cả khoản thưởng vào cuối năm 30 triệu, tổng thu nhập một năm là 414 triệu. Chi phí sinh hoạt hết 15 triệu/tháng, như vậy một tháng để dư ra được 17 triệu. Dòng tiền dư ra mỗi năm là 234 triệu.

Gia đình đang có bộ chỉ số chi tiêu rất tốt, với tỷ lệ chi tiêu thiết yếu trên thu nhập chiếm 47% (tiêu chuẩn nên dưới 50%), và tỷ lệ tiết kiệm trên thu nhập là 53% (tỷ lệ này với những gia đình có thu nhập từ 20-40 triệu/tháng, tiêu chuẩn khuyến nghị của tôi là nên tiết kiệm 20-30% thu nhập). Chính vì thế, gia đình đang có mức độ chi tiêu bằng và tốt hơn tiêu chuẩn, nên tiếp tục duy trì các con số này để tăng tích luỹ, giúp đạt được các mục tiêu tài chính trong tương lai.

Tài sản – Dự phòng tài chính

Gia đình đã tích lũy được tiền mặt 1,1 tỷ đồng, đạt 52% giá trị bất động sản định mua. Bên cạnh đó, hai vợ chồng đều đã có bảo hiểm nhân thọ, điều này cho thấy sự chuẩn bị, đảm bảo dự phòng trước những bất trắc và biến cố trong cuộc sống.

Gia đình đang có tỷ lệ chi tiêu, tiết kiệm tốt, tài sản tích lũy được trên 50% giá trị bất động sản định mua, công việc có mức độ tương đối ổn định, chi phí học tập cho con cái không nhiều nên chi phí sinh hoạt không có sự thay đổi lớn trong tương lai, đã có bảo hiểm nhân thọ. Bên cạnh đó, có thể có được sự hỗ trợ tài chính từ người thân khi mua nhà, và hai vợ chồng cũng sẵn sàng sử dụng "đòn bẩy tài chính" qua phương án vay ngân hàng, đây là nền tảng rất tốt để sở hữu căn nhà đầu tiên.

Tuy nhiên, để quyết định có mua một căn nhà hay có sử dụng phương án vay hay không, chúng ta cần cân nhắc đến nhiều yếu tố khác như: vị trí, tiện ích, yêu cầu sinh hoạt và chất lượng cuộc sống, phương án vay, thời gian vay, lãi suất, thị trường,…

Về 3 băn khoăn của hai vợ chồng, tôi xin giải đáp như sau:

Phương án vay

Thời gian trả vay như tính toán của hai vợ chồng ở trên là chưa hợp lý.

Với khoản vay ngân hàng 700 triệu, theo tính toán nếu vay được với lãi suất 9%/năm, thời gian vay trong 10 năm, số tiền gốc và lãi cần trả hàng tháng là khoảng 11 triệu, dựa trên phương án tính tiền lãi theo dư nợ giảm dần.

Với khoản vay người thân 500 triệu đồng, thời gian trả từ 2-3 năm, trả theo lãi gửi tiết kiệm ngân hàng. Lấy lãi suất tiền gửi có kỳ hạn 36 tháng gần nhất của Vietcombank là 7,4%/năm, thì một tháng cần trả người thân số tiền là khoảng 17 triệu đồng/tháng.

Như vậy một tháng hai vợ chồng cần trả một số tiền là 28 triệu, với số tiền dư ra một tháng hiện tại là 17 triệu từ thu nhập, nếu không có nguồn từ thu nhập khác sẽ không thể trả được theo kế hoạch như trên.

Ngân hàng nào có lãi suất tốt?

Với bất động sản nhà đất, hầu hết các ngân hàng đều cho vay dưới hình thức vay giải ngân thế chấp sổ đỏ. Tuy nhiên, giai đoạn hiện nay, cuối 2022-2023, với áp lực tăng lãi suất điều hành lên đã làm lãi suất cho vay tăng nhanh cũng là điều tất yếu.

Lãi suất cho vay mua nhà tại nhiều ngân hàng đã tăng lên mức khoảng 9,7-13%/năm. Rất nhiều ngân hàng có lãi suất cho vay mua nhà tốt nhất trước đây chỉ 4,9%-5,9%/năm như MSB, TPbank, VPbank, BIDV, các ngân hàng nước ngoài như Shinhan Bank, HSBC, Standard Chartered, …hiện tại cũng không còn giữ được mức lãi suất tốt này.

Mặc dù có mức lãi suất ưu đãi, nhưng chỉ được áp dụng trong một khoảng thời gian nhất định, từ 3-6 tháng vay đầu tiên. Sau đó, các ngân hàng sẽ thả nổi theo lãi suất thị trường hoặc áp dụng lãi suất ở mức cao để bù đắp lại, rơi vào tầm 11-13%/năm.

Tôi khuyến nghị chỉ nên vay ngân hàng để mua nhà khi lãi suất cho vay dưới 9%/năm, chính vì thế rất khó để tìm được ngân hàng có lãi suất tốt trong thời điểm này.

Có nên mua đất không sổ?

Hai vợ chồng không nên mua nhà không có sổ đỏ và tự làm sổ sau đó vì tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý và tài chính với gia đình. Với số tiền tích lũy hiện có là 1,1 tỷ, thì 90% tài sản sau khi mua sẽ tập trung vào bất động sản, điều này đã dẫn đến rủi ro tập trung vào một lớp tài sản duy nhất.

Hơn thế nữa, lại mua bất động sản có pháp lý không đảm bảo thì rủi ro mất toàn bộ tài sản cực cao. Tôi chắc chắn không bao giờ khuyến nghị anh chị mạo hiểm toàn bộ tài sản cùng nơi ở ổn định cho gia đình, con cái vào loại hình bất động sản rủi ro đó.

Mua đất ngoại thành Hà Nội?

Các khu vực ngoại thành Hà Nội như Phú Diễn, Liên Mạc, Tây Tựu,… có nhiều khu công nghiệp, công ty, dân cư hiện hữu đông nên có tiềm năng phát triển ổn định và tăng giá bền vững trong tương lai. Hai vợ chồng có thể mua đất dân sinh hiện hữu ở khu vực này, với biên lợi nhuận từ 9-12%/năm trong dài hạn.

Tuy nhiên, những khu vực này phù hợp để đầu tư, "của để dành" cho tương lai, vì vị trí đang khá xa so với địa điểm làm việc và trường học của con cái, chưa thích hợp để ở.

Tổng kết lại

Khi vay mua nhà hai vợ chồng nên kéo dài thời gian vay ngân hàng càng dài càng tốt (20-35 năm), và vay người thân (5-10 năm) với mức lãi suất dưới 9%/năm để phù hợp với khả năng trả nợ, không bị áp lực tài chính.

Với ngôi nhà dự định mua ở trên hai vợ chồng cũng nên cân nhắc thêm về yếu tố chất lượng và môi trường sống để phù hợp với gia đình. Những khu vực này đều nằm ở trung tâm Hà Nội, giá bất động sản cao, diện tích 20m2 sẽ rất nhỏ với gia đình 5 người 3 thế hệ thì khó mà đảm bảo về không gian sống, không gian phát triển của các bé cũng như sự thoải mái cho cả gia đình.

Nếu sở hữu căn nhà đầu tiên chỉ giải quyết nhu cầu để ở, tôi khuyến nghị gia đình nên tiếp tục đi thuê nhà hoặc chuyển hướng tìm mua căn hộ chung cư để có chất lượng sống tốt hơn.

Hai vợ chồng rất quan tâm và có hứng thú với bất động sản để đầu tư, gia tăng tài sản thì nên tìm hiểu thêm các phân khúc bất động sản khác có tiềm năng tăng trưởng cao hơn trong tương lai, với mức tài chính thấp hơn: như đất thổ cư vùng ven, đất nông nghiệp. Tùy vào khẩu vị rủi ro và mức độ chấp nhận rủi ro, nhà hoạch định tài chính cá nhân sẽ giúp phân bổ vào các tài sản khác nhau.

Trong thời gian tìm kiếm thông tin và đợi thời điểm thị trường phù hợp, khoản tiền đã tích lũy được có thể đem gửi ngân hàng để hưởng lãi suất tốt trong giai đoạn hiện tại, hoặc mua chứng chỉ tiền gửi của các đơn vị uy tín.

Bên cạnh đó, vì sống ở khu vực có chi phí sinh hoạt cao, gia đình có 3 người phụ thuộc, hai vợ chồng nên trích ra một quỹ khẩn cấp tương ứng với 6 tháng chi tiêu là 90 triệu đồng để chuẩn bị cho những tình huống bất ngờ trong cuộc sống mà các quyền lợi của bảo hiểm nhân thọ chưa bao trùm hết. Khi có kế hoạch vay ngân hàng nên kiểm tra lại số tiền bảo hiểm và các quyền lợi của hợp đồng bảo hiểm nhân thọ hiện tại để cân nhắc điều chỉnh cho phù hợp.

Trên đây là lời tư vấn của chuyên gia tài chính gửi tới hai vợ chồng, chúc hai bạn tìm được phương án tối ưu cho các kế hoạch mà mình đã đặt ra.

Bài viết ghi lại từ sự tư vấn của chuyên gia tài chính Đoàn Hồng Ngọc