Mỗi căn hộ ở Thủ Thiêm gánh 35-50 tỷ tiền đất

Cuộc đấu giá 4 lô đất vàng tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm – TP.Thủ Đức ngày 10/12 kịch tính đến phút cuối, khi các nhà đầu tư liên tục rượt đuổi nhau để sở hữu cho bằng được những lô đất vàng hiếm hoi còn sót lại của TP.HCM.

Với giá trị 37.346 tỷ đồng thu về từ hơn 30.000 m2 đất, tính bình quân mỗi m2 đất ở đây có giá hơn 1,24 tỷ đồng. Theo quy hoạch được duyệt, chỉ tính riêng tiền đất, mỗi căn hộ ở 4 khu đất này phải gánh thấp nhất là 35 tỷ đồng/căn.

Phiên đấu giá 4 lô đất tại Thủ Thiêm có sự tham gia của nhiều doanh nghiệp bất động sản "máu mặt", như Phát Đạt, Cát Tường, Bắc Thủ Thiêm, CTCP Vận tải Thương mại Quốc tế, Bất động sản Đồng Tiến, Công ty TNHH đầu tư kinh doanh nhà Gia Định...

Nhưng cuối cùng, 4 doanh nghiệp thắng đấu giá chỉ có 1 cái tên quen thuộc trong giới bất động sản, là Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt - thành viên Tập đoàn Tân Hoàng Minh, 3 doanh nghiệp còn lại đều là hoàn toàn xa lạ.

Ngôi Sao Việt, do đích thân Chủ tịch Tân Hoàng Minh Đỗ Anh Dũng tham gia đấu giá, đã kiên quyết sở hữu cho bằng được lô đất có diện tích lớn nhất đến 10.059,7m2 với view hồ trung tâm, thuộc Khu chức năng số 3, trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Giá trúng đấu giá lô đất này là 24.500 tỷ đồng, cao gấp 8,3 lần giá khởi điểm (2.942,2 tỷ đồng). Như vậy, Tân Hoàng Minh đã chi đến 2,4 tỷ đồng để mua một m2 đất tại lô đất có ký hiệu 3-12.

Theo phê duyệt quy hoạch của TP.HCM, khu đất mang số hiệu 3-12 mục đích sử dụng là đất ở tại đô thị, khu nhà ở chung cư hỗn hợp kết hợp chức năng thương mại - dịch vụ, được xây dựng cao 4 - 25 tầng nổi và 2 tầng hầm. Mật độ xây dựng tối đa khối đế là gần 70% và khối tháp gần 45% diện tích đất. Dân số tối đa cho khu đất này là 3.420 người, với 570 căn hộ và 5% diện tích sàn dành cho thương mại.

Với tổng số 570 căn hộ được phê duyệt, nếu chia đều thì bình quân mỗi căn hộ phải gánh tiền đất là 42,9 tỷ đồng.

Tại Khu đô thị Thủ Thiêm, nhiều dự án khác đã hoàn thiện, là nơi có giá nhà đất rất đắt đỏ ở TP.HCM.

Tại khu đất rộng 6.446 m2 có ký hiệu 3-5 mà Công ty CP Dream Republic trúng đấu giá, với giá trị 3.820 tỷ đồng, tính trung bình mỗi m2 đất có giá khoảng 600 triệu đồng, cao gấp 6,6 lần so với giá khởi điểm. Lô này TP duyệt quy hoạch xây dựng 4 - 6 tầng nổi, 1 tầng hầm. Mật độ xây dựng khối đế 75%, khối tháp 69% với 76 căn hộ, dân số 608 người.

Với số lượng căn hộ này, chỉ riêng tiền đất thì mỗi căn hộ đã gánh 50 tỷ đồng.

Trong khi đó, lô đất 3-8 rộng hơn 8.500m2, có giá khởi điểm là 1.018,594 tỷ đồng, mà Công ty CTCP Sheen Mega trúng đấu giá với 4.000 tỷ đồng, gấp 4 lần so với mức giá khởi điểm, được quy hoạch xây dựng chỉ 4-10 tầng nổi và 1 tầng hầm. Mật độ xây dựng tối đa khối đế hơn 72%, khối tháp hơn 54% diện tích đất, và không có chức năng thương mại dịch vụ.

Dân số tối đa cho khu đất này là 1.067 người, với 113 căn hộ. Tính tiền đất cho 113 căn hộ, thì bình quân mỗi căn hộ gánh 35 tỷ đồng.

Theo tính toán của các doanh nghiệp bất động sản, để có lời thì nhà đầu tư phải bán căn hộ với giá từ 1 tỷ đồng/m2, tức ít nhất 50 tỷ đồng/căn. Đây được xem là mức giá bán căn hộ cao khủng khiếp ở khu vực này. Giá giao dịch căn hộ cao nhất hiện nay trên thị trường thứ cấp của 1 dự án đắt đỏ nhất đang là 210 triệu đồng/m2.

Tương tự, tại lô đất ký hiệu 3-9 có diện tích hơn 5.000 m2, mà Công ty TNHH Thương mại Bình Minh trúng đấu giá với giá 5.026 tỷ đồng, gấp 7 lần giá khởi điểm, bình quân mỗi m2 đất, doanh nghiệp này đã chi 1 tỷ đồng.

Theo phê duyệt quy hoạch, khu đất này có hệ số sử dụng đất là 3,99 chỉ được xây dựng cao 4 - 10 tầng nổi và 1 tầng hầm. Mật độ xây dựng tối đa trên 70% diện tích đất, với 101 căn hộ và 5% diện tích sàn dành cho thương mại. Dân số tối đa là 811 người. Nếu chia đều thì chỉ riêng tiền đất, mỗi căn hộ gánh đến 49,7 tỷ đồng.

Giá đất Thủ Thiêm đắt đỏ nhất thế giới?

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng với mức giá đất đắt đỏ của bất động sản tại đây, ông cảm thấy "lo hơn vui", bởi giá đất đã vọt lên quá xa.

Như vậy, giá đất tại khu trung tâm TP.HCM đã cao ngang ngửa những khu vực có giá bất động sản đắt đỏ nhất thế giới như Tokyo, Hong Kong, vốn là đất chật người đông, và là trung tâm thương mại tài chính châu Á. Trong khi thu nhập khai thác bất động sản và thu nhập kinh doanh - tài chính của TP.HCM thì rõ ràng chênh lệch.

"Trước khi cuộc đấu giá 4 lô đất ở Thủ Thiêm diễn ra, các nơi đất đắt nhất thế giới nếu chúng ta tính mức 1 triệu USD mua được bao nhiêu m2, thì tại Monaco sẽ mua 16m2; tại Hong Kong mua được 22m2, New York là 25m2, London khoảng 28m2, Geneva 41m2, Paris 46m2, Sydney 48m2, Thượng Hải 54m2, Los Angeles 58m2 và Beijing 66m2.

Trong khi nếu tính mức giá mà Ngôi Sao Việt trúng thầu hôm qua, 1 triệu USD tại TP.HCM chỉ mua gần 10m2", ông Hiển tính.

Khu đô thị Thủ Thiêm có diện tích 657 ha, nằm bên bờ sông Sài Gòn, giáp quận 1, được chia làm 8 khu chức năng với công năng riêng biệt. Trong đó, khu chức năng số 3 và số 4, nơi có 4 lô đất vừa đấu giá thành công, được quy hoạch là khu thương mại, dân cư đa chức năng, bố trí dọc tuyến Đại lộ Vòng cung.

Các khu chức năng dân cư hỗn hợp với mật độ xây dựng thấp ở 2 bờ sông. Công trình điểm nhấn tại khu chức năng số 3 là trường học và nhà bảo tàng. Công trình điểm nhấn tại khu chức năng số 4 là trường học, trung tâm sinh hoạt cộng đồng và cơ quan hành chính.