Theo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực thi hành từ 1/7/2024, quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong các khu vực thuộc các phường, quận, thành phố của các đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III và thuộc các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật đất đai. 

Luật mới được kỳ vọng là công cụ hữu ích giúp thanh lọc các nhà đầu tư bất động sản yếu kém, tránh gây hệ lụy xấu cho thị trường và xã hội nói chung. Tuy nhiên bên cạnh đó, không ít người tỏ ra lo lắng về quy định của luật mới sẽ gây khó khăn trong việc chia đất, chia tài sản. Như trường hợp cha mẹ có đất muốn chia ra để lại cho các con thì có được phép không, có vi phạm quy định của luật mới hay không?

Những điều cần hiểu rõ về Luật Kinh doanh bất động sản

Về vấn đề này, trao đổi với chúng tôi, Luật sư Diệp Năng Bình - Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật cho hay, theo Khoản 3 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/7/2024) thì dự án bất động sản là dự án đầu tư xây dựng công trình để kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng ký thuật được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật, bao gồm: dự án đầu tư xây dựng nhà ở; dự án đầu tư xây dựng khu đô thị...

Theo Khoản 6 Điều 31 Luật này quy định về điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, trong đó bao gồm: Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Không ảnh hưởng đến việc cha mẹ chia đất để lại cho con

Theo Luật sư Diệp Năng Bình, ở đây, người dân cần hiểu rõ, việc không cho phân lô bán nền đối với đất được quy định theo Điều 31 nêu trên áp dụng với đất đã có hạ tầng kỹ thuật và nằm trong dự án bất động sản của chủ đầu tư được  cơ quan có thầm quyền phê duyện nhằm mục đích kinh doanh (có lợi nhuận).

Chiếu theo đó, việc cha mẹ phân chia lô đất để lại cho con theo diện thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng... thì thường không nhằm mục đích kiếm lời, không nhất thiết thuộc các dự án bất động sản - đây chính là khác biệt thấy rõ. Do đó, quy định mới về việc cấm phân lô bán nền tại các khu vực quy định theo Điều 31 không gây ảnh hưởng tới việc cha mẹ chia đất để lại cho con. Việc tách thửa đất, đăng ký biến động đất đai được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.