Câu hỏi bạn đọc: Xin chào luật sư, vợ chồng tôi đang có ý định mua đất khai hoang ở ngoại thành để xây nhà đất vì thấy giá bán phải chăng. Luật sư có thể tư vấn giúp vợ chồng tôi về loại đất này, có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xây dựng hay không và thủ tục thế nào?

Luật sư Đặng Văn Cường giải đáp:

- Về mặt pháp lý

Theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có thể được thực hiện một cách hợp pháp khi thửa đất đó có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch và không bị hạn chế về quyền sử dụng đất.

Trường hợp đối với những thửa đất khai hoang hoặc những thửa đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng đã được sử dụng ổn định, liên tục, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại điều 101 Luật đất đai năm 2013 và hướng dẫn tại điều 21 của Nghị định số 43/2014/NĐ- CP cụ thể như sau:

Điều 101: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của chính phủ hướng dẫn trường hợp sử dụng đất ổn định để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

Điều 21: Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định

1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất.

b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất.

c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất.

d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất.

e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký.

g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất.

h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan.

i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ.

k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.

4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.”

Như vậy, nếu trường hợp thửa đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng không có một trong các loại giấy tờ theo quy định tại điều 100 Luật đất đai năm 2013 nhưng thửa đất đã được xác định là “sử dụng ổn định” theo quy định tại điều 101 Luật đất đai năm 2013 và hướng dẫn tại điều 21 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Về mặt thực tiễn

Bạn cần tìm hiểu thông tin về nguồn gốc thửa đất, để xác định thời điểm sử dụng đất từ bao giờ, thời điểm nào được xác định là sử dụng ổn định, có tranh chấp hay không, có phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hay không, đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo các quy định pháp luật nêu trên hay không.

Trường hợp thửa đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật để có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn vẫn có thể thực hiện nhận chuyển nhượng thửa đất này.

Tuy nhiên thủ tục đầu tiên bắt buộc phải là đặt cọc để tiến hành thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng ổn định. Đến thời điểm người đang sử dụng đất ổn định được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì họ sẽ ký kết hợp đồng có công chứng để đăng ký sang tên cho bạn theo quy định của pháp luật.

Nội dung này hai bên sẽ thỏa thuận thống nhất trong hợp đồng đặt cọc. Để đảm bảo chặt chẽ về mặt pháp lý, giảm thiểu rủi ro thì bạn nên nhờ luật sư tư vấn pháp luật cụ thể, soạn thảo hợp đồng đặt cọc, các văn bản pháp luật có liên quan như giấy ủy quyền, và hướng dẫn các thủ tục tiếp theo.

Thông thường thì luật sư sẽ soạn thảo hợp đồng đặt cọc, văn bản ủy quyền và di chúc của bên chuyển nhượng (phòng khi chưa kịp sang tên mà bên chuyển nhượng đã qua đời) đồng thời hướng dẫn các thủ tục tiếp theo theo quy định pháp luật.

Đồng thời với việc đặt cọc thì bạn có thể thỏa thuận về việc bên chuyển nhượng sẽ bàn giao quyền sử dụng đất cho bạn tiếp tục sử dụng và ủy quyền cho bạn đi thực hiện các thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đến thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bên nhận đặt cọc sẽ phải chuyển nhượng cho bạn toàn bộ diện tích đất đó với giá cả không thay đổi.

Lưu ý:

Việc mua những thửa đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất luôn tiềm ẩn các rủi ro về mặt pháp lý, đặc biệt là với những thửa đất mà thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kéo dài, thị trường nhà đất có thay đổi. Bởi vậy việc tư vấn pháp luật, soạn thảo văn bản chặt chẽ là rất cần thiết trong những giao dịch như vậy.