Đầu năm 2022, tại nhiều khu vực như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hòa Bình, Khánh Hòa, Đồng Nai,...thị trường bất động sản vẫn diễn biến sôi động, thậm chí xảy ra tình trạng “sốt nóng” khiến giá liên tục tăng mạnh.

Tuy nhiên, trước những tác động của chính sách tiền tệ như thắt chặt tín dụng bất động sản, kiểm soát việc phát hành huy động trái phiếu,...thị trường bất động sản đột ngột quay xe hạ nhiệt. Theo đó, thị trường bất động sản cũng đổi vai sang người mua “cầm trịch”. Các chủ đất nếu muốn bán được đều phải chấp nhận theo yêu cầu của người mua.

Anh Nguyễn Thành, nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội chia sẻ, đầu năm 2022, anh mua một mảnh đất tại Thanh Oai, có diện tích 97m2, với giá 3 tỷ đồng, tương ứng hơn 30 triệu đồng/m2. Thời điểm này, hầu hết các khu vực đều đang sốt đất, anh Thành tự tin chỉ một năm sau có thể lãi tới 50%.

Tuy nhiên, mua chưa được lâu, thị trường bất động sản đột ngột hạ nhiệt. Theo đó, dù đã rao bán suốt một thời gian dài mà không tìm được chủ mới. Đến mới đây, mảnh đất của anh Thành đã có người đặt cọc. Tưởng rằng giao dịch sẽ thuận lợi thì người mua lại liên tục muốn giảm giá giao dịch.

“Lúc đầu tôi bán mảnh đất này là 2,5 tỷ đồng, giữa tháng 11 thì người mua xuống tiền đặt cọc 50 triệu đồng. Nhưng chỉ mấy ngày sau, người mua gọi tới yêu cầu hạ giá bán thêm 100 triệu đồng. Vì để bán được đất nên tôi cũng đồng ý mức giá 2,4 tỷ đồng. Chưa hết, thêm 2 lần nữa người mua muốn giảm giá và khẳng định chỉ mua được với giá 2,2 tỷ đồng”, anh Thành kể.

Theo anh Thành, khi thương thảo giá đến lần thứ 3 anh cũng lưỡng lự về giá bán, song nhận được lời khẳng định của người mua: “Nếu không giảm thêm, tôi bỏ cọc”.

“Thực tế, thị trường khó bán, người mua thì muốn giảm thêm, người bán thì muốn bán nhanh nên tôi cũng đành đồng ý. Đến nay mọi thủ tục sang tên cũng đã hoàn tất, tôi cũng đã nhận đủ tiền”, nhà đầu tư này nói.

Đồng cảnh ngộ, anh Đức Toàn, nhà đầu tư tại Nam Từ Liêm (Hà Nội) cho hay, anh đang rao bán mảnh đất rộng 150m2, tại Hải Phòng với mức giá 3,5 tỷ đồng. Thực tế, với mức giá này là anh Toàn đã chấp nhận lỗ 500 triệu đồng so với thời điểm cuối năm 2022 mua vào.

“Thời điểm tôi mua vào thị trường vẫn rất nóng, nhưng giờ hạ nhiệt nên muốn bán gấp tôi đành hạ giá. Song, khó tìm được người muốn mua thật, đa phần chỉ hỏi giá rồi không thấy liên hệ lại. Mới đây, có người đến xem nhưng đã 2 lần muốn thương thảo về giá. Họ muốn mua với mức giá 3 tỷ đồng, tôi đang suy nghĩ. Họ có nói, nếu bán thì phải chốt nhanh, để lâu sẽ không còn được giá này”, nhà đầu tư này kể.

Thực tế, ở thời điểm thị trường nóng, người có đất làm chủ thị trường có thể tùy ý đưa ra mức giá bán vì ít người bán, người mua chấp nhận được sẽ xuống tiền. Tuy nhiên, hiện tại người bán nhiều, người mua ít. Do vậy, thị trường đã đổi vai, người cầm tiền mặt làm chủ giao dịch.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam nhấn mạnh “thời gian tới, những người nắm giữ tiền mặt sẽ làm chủ cuộc chơi”.

Theo ông David Jackson, hiện nay tình trạng cắt lỗ chưa nhiều bởi chỉ đang ở giai đoạn đầu suy thoái, các nhà đầu tư vẫn đang chịu được áp lực. Tuy nhiên, nếu lâu hơn nữa, khi lãi suất tăng cao, làn sóng cắt lỗ sẽ xuất hiện. Do đó, nhà đầu tư phải tính toán sớm và có tầm nhìn dài hạn hơn. Cơ hội rất lớn đang mở ra cho nhóm người mua có sẵn vốn và ít phụ thuộc vào khoản vay ngân hàng.

Với những người đang nắm giữ bất động sản không có ý định bán ra lúc này hoặc họ đã mặc định ôm hàng chờ đến chu kỳ mới hoặc ngược lại. Trong khi những người sốt ruột muốn bán nhanh cho thấy khả năng chịu đựng sức ép của cú siết tín dụng đã đến hạn, buộc phải ra hàng.

Đáng nói, trong bối cảnh tâm lý dè chừng cẩn trọng, những nhà đầu tư có dòng vốn tốt họ vẫn âm thầm tìm mua bất động sản giá tốt, chờ cơ hội sau này. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư đang chọn cách nghe ngóng thị trường thêm một thời gian thay vì “xuống tiền” ngay.

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh dòng tiền vào thị trường hạn chế như hiện nay, tiền mặt là “vua” và bên có sẵn tiền sẽ có nhiều cơ hội mua bất động sản giá tốt. Các chuyên gia dự báo, từ nay đến cuối năm, thị trường bất động sản sẽ còn thanh lọc mạnh mẽ. Nhà đầu tư nhỏ lẻ sử dụng đòn bẩy tài chính ngày càng đuối sức. Điều này đồng nghĩa với việc tình trạng cắt lỗ bất động sản càng diễn ra mạnh. Đây là cơ hội của nhà đầu tư có sẵn tiền mặt.