Đảm bảo quyền lợi cho người mua chung cư mini

Từ ngày 1/8, căn hộ loại nhà ở chung cư mini được cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng) theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2023. Quy định này đáp ứng nhu cầu chính đáng về sở hữu nhà của người dân, đồng thời giúp chất lượng và tính an toàn của loại hình nhà ở này được tăng lên cùng với nhiều quy định mới về điều kiện cấp phép. Tuy nhiên cũng đặt ra nhiều thách thức về quản lý khi từ luật triển khai vào thực tế.

Lâu nay, đa số những chung cư mini đang hoạt động được coi là công trình nhà ở riêng lẻ nên sổ hồng chỉ được cấp cho một cá nhân, thường là chủ đầu tư. Còn những người mua nhà chỉ có hợp đồng mua bán chứ không được cấp sổ riêng, nên xảy ra tình trạng "Bán không được, thế chấp không xong". Do đó, những điều khoản mới được quy định tại Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8 được đánh giá là đảm bảo quyền lợi cho người mua căn hộ chung cư mini, tức là loại nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua hoặc cho thuê

Làng Triều Khúc - Thanh Trì - Hà Nội có tới cả trăm toà nhà được gọi là chung cư mini cho thuê. Rất nhiều trong số đó đã được bán nhưng không được làm sổ đỏ. Quy định mới trong Luật Nhà ở 2023 sẽ cấp sổ hồng - giấy chứng nhận quyền sở hữu cho chung cư mini. Theo Pháp luật về đất đai, khi đó, chung cư mini cũng sẽ được bán, cho thuê mua, cho thuê. Nhưng cùng còn nhiều băn khoăn vì chưa có hướng dẫn cụ thể.

Anh Trần Bình - Làng Triều Khúc, huyện Thanh Trì, Hà Nội cho biết: "Cấp sổ đảm bảo về đường xá phải rộng rãi, thứ hai là nên cấp như thế để cho những bà con có thu nhập thấp thì hợp lý".

Anh Ngô Văn Khánh - Làng Triều Khúc, huyện Thanh Trì, Hà Nội chia sẻ: "Làm sổ đỏ chỉ tính cái lúc mà mình ở. Lúc nhà xuống cấp hoặc phá sửa, lúc đó, sổ đỏ vẫn còn nhưng người ta xây lại nhà là mình sẽ mất thêm tiền. Thời gian mua sử dụng chung cư không được lâu, người ta xây từ 10-15 năm là xuống cấp".

Ở góc độ pháp lý, quy định về phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ (chung cư mini) và việc cấp giấy chứng nhận cho loại hình này được sửa đổi chặt chẽ hơn so với trước đây, sẽ tạo điều kiện tốt hơn, đảm bảo quyền lợi hợp pháp chính đáng cho người dân thu nhập thấp được sở hữu tài sản của mình.

Luật sư Trương Thanh Đức - Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam nhận định: "Cấp sổ hồng là quyền lợi chính đáng, là nhu cầu cần thiết của xã hội, của thị trường. Để làm được việc này, các cơ quan quản lý, cơ quan chức năng sẽ phải có trách nhiệm cấp phép quy hoạch đảm bảo các điều kiện hạ tầng, cho đến những việc như phòng cháy chữa cháy, an ninh trật tự và tất cả các điều kiện khác".

Loại hình chung cư mini nở rộ ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh trong thời gian qua, nhưng bị buông lỏng quản lý, dẫn đến nhiều sai phạm. Nhưng đây cũng là loại hình nhà ở giải quyết nhu cầu an cư lạc nghiệp cho hàng triệu người lao động thu nhập thấp.

Ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Thường trực Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết: "Các căn hộ chung cư mini là tài sản rất lớn của những người có thu nhập chỉ mua được những căn hộ chung cư mini. Việc được cấp sổ hồng đảm bảo người ta được chính quyền công nhận về tài sản của họ hợp pháp, hợp lệ. Và tài sản đó theo quy định khi cần họ có thể mang ra thế chấp cũng như có thể giao dịch mua bán. Rõ ràng, khi được cấp sổ, việc giao dịch, mua bán các căn hộ chung cư mini sẽ thuận tiện hơn rất nhiều".

Theo ông Thanh, "quy định mới tác động khá mạnh đến thị trường hiện nay. Chung cư mini thường mua bán theo kiểu giao dịch viết tay, giao dịch vi bằng với nhau. Khi có điều kiện sống tốt hơn, người ta muốn chuyển đổi, mua nhà tốt hơn, việc mua bán sẽ không được minh bạch, rõ ràng. Việc làm minh bạch rõ ràng giúp cho Nhà nước quản lý tốt hơn, giúp quyền lợi của người dân được đảm bảo và cũng xác định giá mặt bằng của chung cư mini".

Điều kiện cấp sổ hồng

Từ ngày 1/8, Luật Nhà ở 2023 chính thức có hiệu lực, tức là sớm hơn 5 tháng so với kế hoạch trước đây. Nhưng không phải cứ có dự án là được cấp sổ hồng. Các căn hộ chung cư mini sẽ được cấp giấy chứng nhận nhà ở (sổ hồng) nếu đáp ứng được một số điều kiện.

Cụ thể là với chung cư mini từ hai tầng trở lên và quy mô dưới 20 căn hộ phải đáp ứng yêu cầu phòng cháy, chữa cháy với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ. Khu nhà cũng phải đáp ứng điều kiện của UBND tỉnh, thành phố về đường giao thông đảm bảo phương tiện có thể chữa cháy tại nơi có chung cư mini. Ngoài ra, việc quản lý vận hành loại hình này cũng cần tuân thủ Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư của Bộ Xây dựng.

Cá nhân muốn xây dựng chung cư mini phải có quyền sử dụng đất và đáp ứng các điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở. Các điều kiện, tiêu chuẩn, quản lý và hoạt động của chung cư mini sẽ được Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể.

Ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Thường trực Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết: "Với trường hợp chung cư mini trên 20 căn, chúng ta phải cấp phép cho chủ đầu tư cũng như việc chung cư mini chỉ nhỏ về quy mô, về quy định, tiêu chuẩn, quy chuẩn cho nhà chung cư thì chung cư mini vẫn phải đảm bảo. Các trình tự triển khai thực hiện dự án chung cư mini cũng như việc bàn giao đưa vào sử dụng vẫn phải tuân thủ theo quy định về chung cư. Còn với loại hình dưới 20 căn giúp cho việc giảm thiểu thủ tục hành chính, việc bớt đi thủ tục về chủ đầu tư nhưng đảm bảo theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng mà Bộ trưởng Bộ xây dựng yêu cầu thì đều căn cứ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành. Nhưng tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy tôi nghĩ vẫn phải đảm bảo và một số tiêu chuẩn bắt buộc khác".

Về việc phòng cháy chữa cháy, ông Thanh cho rằng, đây là vấn đề thực tế hiện nay và gặp thường ngày, từ nhà dân phải thành lập tổ liên gia. Với chung cư mini, đã có hiện trạng một số chung cư mini sau khi bán hết các căn hộ, chủ đầu tư lập tức thả trôi. Trường hợp chung cư mini cũng giống như chung cư hay tổ liên gia nghĩa là các nhà phải tập hợp nhau lại để có hệ thống phòng cháy chữa cháy, phải cùng nhau đóng góp kinh phí để đảm bảo duy trì hoạt động hệ thống phòng cháy chữa cháy.

"Với trường hợp chung cư mini trên 20 căn, chúng ta vẫn quản lý, vận hành theo mô hình chung cư, nếu không quản lý như vậy và không ai chịu trách nhiệm, tòa nhà sẽ xuống cấp rất nhanh. Hệ thống kỹ thuật, không chỉ phòng cháy chữa cháy, cấp điện cấp nước đường trục kỹ thuật cấp cho tất cả các căn hộ hỏng hóc, không có người có trách nhiệm quản lý vận hành, không có sự chung tay của các chủ sở hữu đó thì các tòa nhà không thể hoạt động. Với tòa dưới 20 căn, cũng phải lập một tổ liên gia, nghĩa là vẫn phải đảm bảo hệ thống phòng cháy chữa cháy, vẫn phải chung tay đóng góp vào kinh phí để bảo trì vận hành hệ thống đó. Còn nếu không có sự chung sức, mỗi nhà theo một hướng, tòa nhà ấy sẽ không thể khai thác vận hành được.

Hiện nay, tại Hà Nội, theo Chỉ thị, chỉ đạo của Chính phủ cũng như Thành phố, các cơ quan Nhà nước đang rà soát, các chung cư mini nếu không đảm bảo các điều kiện về phòng cháy chữa cháy thì sẽ có biện pháp để không cho khai thác. Chúng ta đang tích cực giải quyết các vấn đề tồn tại đó" – ông Thanh nhấn mạnh.

Quy định mới giúp minh bạch hóa thị trường

Cần phải nói rõ thêm rằng, theo quy định mới, muốn xây dựng chung cư mini để bán, để cho thuê mua với quy mô trên 20 căn, cá nhân đó phải thành lập một doanh nghiệp bất động sản, phải chuyển quyền sử dụng đất thành vốn và tài sản của công ty và phải thực hiện đầy đủ thủ tục của một dự án đầu tư nhà ở chung cư. Tức là không khác gì một dự án chung cư thông thường. Nhưng có nhiều quan ngại khi loại hình nhà ở này vốn đã tiềm ẩn nhiều rủi ro, quỹ đất hẹp, việc đảm bảo các yêu cầu, tiêu chuẩn để cấp sổ hồng là không dễ dàng như chung cư thông thường

Luật sư Trương Thanh Đức - Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam nêu ý kiến: "Trước đã có từng có một số địa phương, một số nơi cấp sổ cho những chung cư vài chục người. Tổng cộng người sở hữu nhà đó thậm chí lên đến hàng trăm. Có cái khó theo nguyên tắc khi thay đổi một chủ mới với chủ cũ khi mua bán chuyển nhượng giao dịch, tất cả phải dẫn nhau đến phòng công chứng và gần như bất khả thi. Người ở tỉnh này, người ở nước khác, thậm chí thừa kế, tranh chấp. Bây giờ tách ra, mỗi người một sổ, bản chất cũng là tài sản, là căn hộ, chỉ là to nhỏ và các điều kiện khác nhau. Nó hoàn toàn hợp lý và cần thiết".

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đưa ra nhận định: "Tòa nhà khi chia nhỏ căn hộ, chỉ cần ra trong vòng một vài tuần, nó sẽ hấp thụ hết. Đó chính là nhu cầu cực kỳ lớn. Nhưng chúng ta đã đưa vào Luật định danh cho chung cư mini nhưng chúng ta chưa có quy định để phát triển nó và chưa có chính sách để thúc đẩy phát triển nó và chưa tạo ra những sản phẩm này"

Về vấn đề đồng sở hữu chung cư mini, ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Thường trực Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định: "Trước đây, chung cư mini không ai quản lý về quy mô dân số, trong phạm vi như vậy thì người ta xin số tầng cao tối đa và xin diện tích xây dựng tối đa và chia nhỏ tối đa. Còn bây giờ, nếu chúng ta có Luật hóa thì người các quy định ra, chúng ta còn giúp cho việc minh bạch hóa và quản lý. Ở đây, việc khi cấp phép bao nhiêu căn thì tương ứng quy mô dân số và khi được cấp phép bao nhiêu căn thì căn cứ vào đó, xây dựng đúng, thực hiện đúng quy trình xây dựng, việc này quản lý giống như chung cư, không có gì vướng mắc".

"Khi chúng ta luật hóa, để xây những chung cư mini trên 20 căn, thủ tục như một tòa chung cư thường. Thực ra, với giá đất hiện nay đã định hình giá đất trong các khu đông dân cư, quan trọng khi Luật hóa thì cấp phép cũng rất khó khăn, lúc ấy giá thành căn hộ mà đáp ứng đủ quy chuẩn, tiêu chuẩn về kỹ thuật cũng sẽ không dễ hấp dẫn với người mua. Lúc đó, nó sẽ phải cạnh tranh vì làm quy mô nhỏ không hề dễ và khả năng cạnh tranh với các khu đại đô thị rất khó, chỉ lợi thế về vị trí, tôi nghĩ, không thể tạo sự đột biến, ảnh hưởng lớn đến thị trường. Việc đó minh bạch hóa thị trường hơn bởi vì khi quản lý Nhà nước, quản lý được số lượng căn đủ điều kiện được giao dịch, còn những loại không đủ giao dịch sẽ sàng lọc và giá sẽ ở mức thấp" - ông Thanh chia sẻ thêm.

Theo thống kê sơ bộ, cả nước hiện có khoảng 10.000 chung cư mini, chủ yếu tập trung tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Việc cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư mini sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển và quản lý bền vững của thị trường nhà ở bởi các tiêu chuẩn kỹ thuật, thời đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường nhà ở hiện đại. Tuy nhiên, các giải pháp quản lý cần sớm được ban hành đồng bộ để tránh những rủi ro, biến tướng của loại hình nhà ở này và quan trọng nhất là đảm bảo an toàn cho đời sống người dân.