Một rủi ro mà khá nhiều NĐT BĐS dùng đòn bẩy tài chính gặp phải đó là, thị trường BĐS nhiều biến động không lường trước được. Có thể thấy thị trường BĐS ở nước ta còn nhiều biến động khiến cho giá cả nhà đất lên xuống thất thường. Những biến động này có tác động nhất định vào đòn bẩy tài chính khi vay mua nhà đất. Trong trường hợp, giá cả nhà đất tụt dốc hoặc đóng băng thì phương pháp đòn bẩy hoàn toàn phản tác dụng.
Theo các chuyên gia, sử dụng đòn bẩy trong kinh doanh BĐS để sinh lời là việc hết sức bình thường, thế nhưng việc này có thể làm thị trường xuất hiện thêm nhiều đại gia BĐS mới, nhưng ngược lại cũng nhiều NĐT điêu đứng vì vay ngân hàng để đầu tư BĐS. Vì thế, các NĐT cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định sử dụng phương pháp này để đầu tư BĐS mang lại lợi nhuận bền vững.
Theo một NĐT BĐS kì cựu tại Tp.HCM, việc dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư BĐS sẽ phụ thuộc chủ yếu vào dòng tiền có thể trả ngân hàng hàng tháng, và khả năng thanh khoản của BĐS phải khớp với thời hạn đáo hạn khoản vay (đặc biệt với các khoản vay ngắn hạn 6 tháng đến 2-3 năm).
Chẳng hạn, với khoản vay 3 tỉ đồng để đầu tư BĐS cho các kỳ hạn vay trung hạn 10 năm và dài hạn trên 15 năm, số tiền phải trả gốc cộng lãi hàng tháng khoảng 40 – 50 triệu đồng. Tình hình kinh tế khó khăn làm thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh và lương bị sụt giảm, trong khi tài sản mãi vẫn không thể bán được, dẫn đến việc không có tiền trả ngân hàng hàng tháng, bị xếp vào nhóm nợ xấu, lâu dần sẽ bị ngân hàng tịch thu tài sản xử lý nợ.
NĐT này phân tích, trong tình hình kinh tế sẽ còn khó khăn kéo dài này, thu nhập khác từ hoạt động kinh doanh và lương của các NĐT rất bấp bênh. Thu nhập khác từ sản xuất kinh doanh và lượng sụt giảm, cộng với ít tiền tích lũy, trong khi dùng đòn bẩy ngân hàng để đầu tư BĐS khiến nhiều NĐT gặp khó.
Mặc dù vay ngân hàng để đầu tư BĐS mang lại nhiều lợi ích cho người mua, chủ động về dòng tiền nhưng không ít trường hợp gặp rủi ro khi vay ngân hàng nhưng không tính toán kỹ càng.
Chia sẻ trên báo chí mới đây, ông Nguyễn Văn Đực, Chuyên gia BĐS cho rằng, đối với nhà đầu tư BĐS sử dụng vốn vay ngân hàng thì vấn đề lãi suất là rất quan trọng, chỉ cần tăng 1% thôi thì chi phí về vốn sẽ rất cao. Do đó, các nhà đầu tư BĐS cần phải theo dõi thị trường và liên tục đàm phán với các ngân hàng để có mức vay lãi suất hợp lý. Đặc biệt, phải tính được dòng tiền ra - vào để tính được giá trị lợi nhuận từ việc đầu tư.
"Tốt nhất chỉ khi nào chắc chắn rằng dòng tiền của bản thân có thể giúp mình chi trả được phần tiền lãi ngân hàng thì nhà đầu tư mới nên nghĩ đến việc mua BĐS. Tất nhiên là lãi vay mua nhà có xu hướng giảm, đồng nghĩa với cơ hội sẽ nhiều hơn cho người mua. Tuy nhiên, quan điểm của tôi là, nhà đầu tư có thể sử dụng đòn bẩy tài chính nhưng không nên quá cao, khoản vay chỉ nên chiếm 30 - 35% giá trị khoản đầu tư là hợp lý", ông Đực dành lời khuyên.
Còn với người mua ở thực thì dùng đòn bẩy tài chính ngân hàng để mua nhà đất cũng cần cân nhắc rất kỹ dựa trên thu nhập hàng tháng. Hiện nay, với những cặp vợ chồng trẻ có nhu cầu sở hữu nhà rất lớn nhưng cũng chính là đối tượng có tích luỹ khiêm tốn. Đa số họ khi mua căn hộ hay đất nền đều vay vốn ngân hàng. Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, trước đây khi thị trường còn căn hộ giá 1.5 tỉ đồng/căn thì với thu nhập 20-30 triệu đồng/tháng, người mua vẫn có thể vay ngân hàng để mua trả góp, nhưng hiện nay giá nhà đất đã tăng, mặt bằng giá mới thì thu nhập của 2 vợ chồng phải từ 40 triệu đồng/tháng mới nên nghĩ đến việc mua nhà. Trong đó dành khoảng 50% thu nhập để chi trả cho việc trả lãi – gốc vay ngân hàng hàng tháng. Dĩ nhiên, người mua cũng cần có khoản tích luỹ ban đầu từ 20-30% giá trị căn nhà.
Theo các chuyên gia, đi liền với tiềm năng luôn là những thách thức to lớn mà nhà đầu tư BĐS phải đối mặt khi vay vốn ngân hàng để đầu tư BĐS, nhất là trong bối cảnh hiện nay, các ngân hàng đang siết chặt vòng vốn cho với BĐS. Mức lãi suất để các nhà đầu tư phải trả cho nguồn vốn đầu tư BĐS là không hề nhỏ. Vì vậy, trước khi quyết định đầu tư, các nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ loại hình đầu tư để tránh trường hợp phải chịu lãi suất cao và bất động sản lại có tính thanh khoản kém. Trong trường hợp BĐS bị rớt giá hay không thể bán, nhà đầu tư không chỉ mất đi lợi nhuận mà còn dẫn đến thua lỗ, thậm chí là phá sản.
